Warum 2x NEIN wichtig sind am 24. November

Am 24. November kommen diese zwei Vorlagen zur Abstimmung:

  • Änderung vom 29. September 2023 des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete)
  • Änderung vom 29. September 2023 des Obligationenrechts (Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs)

Beide Vorlagen betreffen zwar nur einen kleinen Teil der Mietverhältnisse, man bekommt aber trotzdem den Eindruck, dass es nur darum geht, Mietende schneller rauswerfen zu können, um danach die Mieten zu erhöhen.

Ferner liegt die Vermutung nah, dass in absehbarer Zukunft weitere Vorlagen der Immobilien-Lobby folgen werden. Jede Vorlage muss einzeln bekämpft werden, was Zeit und Geld kostet.

Wer es etwas genauer wissen will: unten meine Ausführungen zur Untermiete und zum Eigenbedarf oder auf der Website des Nein-Kommitees mietrechts-angriff-nein.ch.


Untermiete

Bezahlbare Wohnungen sind rar und wenn man eine Wohnung hat, die man mag, gibt man die nicht so schnell auf. Es gibt jedoch Gründe, warum man mal über kürzer oder länger nicht in der Wohnung lebt aber plant irgendwann zurückzukommen, in solchen Fällen macht es Sinn die Wohnung zu behalten und sie unterzuvermieten.

Gründe warum man eine Wohnung verlassen oder teilen will

  • Studienaufenthalt im Ausland für eines oder mehrere Semester.
  • Man nimmt eine befristet oder unbefristet Stelle im Ausland an.
  • Man geht für kürzer oder länger auf Reisen, Sabbatical.
  • Man hat eine grosse Wohnung, Platz für weitere Bewohner und möchte sich die Miete teilen.
  • Man möchte eine andere Wohnform testen und ist sich nicht sicher, ob das auch wirklich passen wird.
  • Man kann sich die Wohnung zur Zeit nicht mehr leisten sieht jedoch Möglichkeiten, dass sich die Situation irgendwann wieder bessert.
  • Man hat eine neue Wohnung gefunden und zieht vor Ablauf der Kündigungsdauer aus.

Gute Gründe für eine Untermiete

  • Wenn man aus dem Ausland zurückkommt hat man einen Ort zum wohnen und muss sich nicht als erstes auf die mühselige Suche nach einer neuen Wohnung machen, man weiss wohin man zurückkommt und was es kosten wird.
  • Pflanzen werden gegossen, Tiere gefüttert.
  • Raum bleibt bewohnt und steht nicht leer.
  • Man kann seine Möbel in der Wohnung lassen.
  • Man muss nicht zwei Mieten gleichzeitig zahlen.
  • Viele WGs sind auch Untermieten, man möchte sich die Miete teilen.

Schlechte, nicht erlaubte Gründe für eine Untermiete

  • Man will mit seiner Wohnung Geld verdienen.

Ist-Zustand gemäss OR, siehe Art OR 262

  1. Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
  2. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:
    1. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
    2. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
    3. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
  3. Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

Was soll geändert werden?

  • Der Mieter muss das Untermietbegehren schritlich mit diesen Infos einreichen: Name des Untermietenden, Untermietbedingungen, insbesondere Untermietobjekt, Gebrauchszweck, Untermietzins, Dauer der Untermiete.
    Was de facto auch bereits heute Usus und die Empfehlung des Mieterverbandes ist.
  • Zustimmung muss schriftlich erfolgen damit diese rechtsgültig ist.
    Was passiert bei kurzfristigen Untermieten? Wie schnell muss ein Vermieter reagieren? Was, wenn er überhaupt nicht reagiert?
    Ich kriege den Eindruck, dass man es sich hier sehr einfach machen kann: Indem man einfach nicht reagiert, kann eine Untermiete sehr einfach und ohne jeglichen Aufwand verhindert werden.
  • Ändern die Untermietbedingungen, ist der Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen.
    Man würde meinen Punkt 1. würde reichen.
  • Der Vermieter darf die Zustimmung zur Untermiete neben den bisherigen Punkten neu auch verweigern, wenn die Untermiete für länger als zwei Jahre beantragt wird.
    Aktuell gilt die Regel, der Mieter muss irgendwann wieder zurückkommen wollen. Bei gewissen Stellen im Ausland, z. Bs. NGO-Einsätze reichen die 2 Jahre nicht.
  • Hat der Mieter in Verletzung der Untermietbestimmungen untervermietet (also liegt keine schriftliche Zustimmung vor oder hat der Mieter falsche Angaben gemacht oder wurden Änderungen dem Vermieter nicht mitgeteilt), kann der Vermieter nach erfolgloser schriftlicher Mahnung dem Mieter mit einer Frist von 30 Tagen kündigen.
    Gemäss meinen Abklärungen ist dies auch heute bereits der Fall. Wenn ich meine Wohnung untervermiete und es nicht danach aussieht, als ob ich in Kürze zurückkommen will, habe ich auch keinen Kündigungsschutz und kann keine Mieterstreckung verlangen, da ich je bereits ausgezogen bin.

Argumente des HEV warum diese Änderungen notwendig sind

  • Die Untermiete sei ein Eingriff in die Vertrags- oder Eigentumsfreiheit des Vermieters: Man müsse Menschen dulden, mit denen man keine vertragliche Beziehung hat. Mit der schriftlichen Bestätigung werde eine Rechtssicherheit geschaffen.
    Ich seh hier keine Änderung, eine Bestätigungspflicht kommt ja nicht einem Vertrag mit einem Untermieter gleich und unterscheidet sich auch nicht wirklich von der aktuellen Informationspflicht.
  • Streitpunkt seie bei Untervermietungen häufig, dass sich Mieter ungerechtfertigt bereichern und die Wohnungsknappheit ausnutzen.
    Ähm, das kann durchaus vorkommen, ist auch jetzt bereits nicht erlaubt und kann eingeklagt werden. Aber mal ganz im ernst, wer genau bereichert sich am allermeisten an der Wohnungsknappheit und presst jeden letzten Franken aus den Mietenden?
  • Die neuen Bestimmungen sollen auch die Untermietenden schützen, dass die nicht mit überhöhten Untermietzinsen abgezockt werden.
    Ich glaube, ich halte an dieser Stelle meine Klappe.
  • Ständige Untermieterwechsel für andere Mieter im Haus störend seien.
    Kann durchaus möglich sein. Wäre es in diesem Falle nicht sinnvoller eine Mindest-Vermietdauer zu definieren, z.B. ab einem Monat?

Eigenbedarf

Ist-Zustand gemäss OR, siehe Art OR 261

  1. Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
  2. Der neue Eigentümer kann jedoch:
    1. bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
    2. bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
  3. Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
  4. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

Der Bundesrat beschreibt die Sachlage wie folgt

Das Obligationenrecht sieht vor, dass Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Wohnungen oder Geschäftsräumen diese rasch selbst nutzen können. Dieser sogenannte Eigenbedarf spielt insbesondere in drei Fällen eine Rolle: 

Erstens darf, wer eine Immobilie kauft, den Mieterinnen und Mietern mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten bei Wohnungen und von sechs Monaten bei Geschäftsräumen kündigen – auch wenn der bestehende Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vorsieht.

Zweitens dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer bei Eigenbedarf auch während der dreijährigen Sperrfrist kündigen, die nach einem Rechtsstreit mit der Mieterschaft gelten kann.

Drittens spielt der Eigenbedarf im Zusammenhang mit der sogenannten Mieterstreckung bei Härtefällen eine Rolle. Diese ermöglicht es Mieterinnen und Mietern, nach einer Kündigung länger in der Wohnung oder in den Geschäftsräumen zu bleiben.

Heute ist die Voraussetzung für den Eigenbedarf streng: Er muss dringend sein. Mit der neuen Regelung genügt es, wenn der Eigenbedarf bedeutend und aktuell ist. Die Eigentümerin oder der Eigentümer kann das besser nachweisen und deshalb einfacher kündigen. Zudem führt die neue Regelung zu kürzeren Mieterstreckungen. Gegen die Vorlage wurde das Referendum ergriffen, darum kommt es zur Abstimmung.

Meine Gedanken zu dieser Vorlage

„Bedeutend und Aktuell“ versus „Dringend“??

Auch hier gehts effektiv nur darum den Mieterschutz aufzuweichen, Mietende schneller und einfacher kündigen zu können.

Die unzähligen Fälle von Kündigungen wegen Eigenbedarf, wo dann schlussendlich doch einfach nur teurer an Nicht-Familien-Mitglieder weitervermietet wurde, werden auch mit dieser Vorlage in keiner Art und Weise verhindert.

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