Gehst du in die Ferien oder planst du einen längeren Aufenthalt im Ausland? Worauf musst du achten, wenn du deine Wohnung untervermieten willst.
Am 17. Juli 2024 haben Simon Jacoby von Tsüri, Walter Angst vom Mieterinnen- und Mieterverband Zürich und ich uns über dieses Thema ausgetauscht.
Leider haben wir vergessen das Gespräch aufzunehmen 🙄, darum hier eine Zusammenfassung.
Während des Niederschreibens hab ich gemerkt, dass ich unter der Untermiete primär die Untermiete einer ganzen Wohnung verstehe, für kürzer, länger oder unbefristet und weniger die WG Situation, die Fragen hab ich daher auch eher so beantwortet.
Ankündigung: wir werden vermutlich im Herbst einen Online-Austausch zum Thema WG, Wochenaufenthalter machen.
Alle Angaben sind mit Fokus auf Zürich und ohne Gewähr, ich bin ja keine Juristin...
Falls ich was vergessen hab oder noch weitere Fragen auftauchen, könnt ihr mir die gerne schicken.
Ist die Untermiete erlaubt?
Grundsätzlich: Ja, siehe Art OR 262
Dies gilt für jede Mietdauer, solange du die Absicht hast, später in die Wohnung zurückzukommen.
Hinweis: am 24. November 2024 kommt es zur Abstimmung über die beiden MIetrechtsreferenden (Untermiete/Eigenbedarf), je nach Ausgang, kann sich das verändern… ich werde zum Thema informieren!
Welche Untermiete ist nicht erlaubt oder wann trägt sie Risiken?
Wenn eine Wohnung gewinnbringend (du verlangst sehr viel mehr als du bezahlst) oder tageweise an Tourist:innen untervermietet wird.
Wenn die Wohnung für einen anderen Zweck vermietet wird, zb. gewerblichen Gebrauch.
Wie lange darf ich meine Wohnung untervermieten?
Solange du die Absicht hast, irgendwann zurückzukehren, darf eine Wohnung untervermietet werden.
Bei längeren und unbefristeten Untermieten wirds mit dem Kündigungsschutz schwierig, da du ja bereits nicht mehr in der Wohnung lebst, kannst du nicht argumentieren, dass es schwierig ist eine neue Wohnung zu finden.
Untermietende können bei einer Kündigung des Hauptmietvertrages keine Ansprüche an den Besitzer stellen, falls eine längere Untervermietung abgemacht wurde, könnte der Untervermietende jedoch Haftbar gemacht werden.
Bei kurzfristigen Untermieten, wo ganz klar definiert ist, wann du zurückkommst, sollte der Kündigungsschutz bestehen bleiben und eine Fristerstreckung müsste möglich sein.
Wieviel Miete kann ich verlangen?
Soviel wie du selber bezahlst, inkl aller Nebenkosten, auch Internet.
Optional: Möblierungszuschlag, maximal plus 20% – egal wie schigg deine Möbel sind.
Falls sich kein Untermieter findet, kann es ratsam sein, die Wohnung für weniger zu vermieten, lieber einen Teil der Miete erhalten als gar nichts…
Wenn zu viel Miete verlangt wird, kann der Besitzer – auch rückwirkend – die Herausgabe des gesamten Gewinns verlangen! Du darfst mit deiner Untermiete keinen Gewinn machen!
Muss der/die Vermieter:in informiert werden und kann eine Untermiete verweigert werden?
Du bist verpflichtet deine:n Vermieter:in oder die Verwaltung zu informieren und eine Zustimmung einzuholen. Am besten eine Kopie des Untermietvertrages mit Bitte auf Zustimmung schicken oder mailen.
Der Vermietende muss die Beweilligung auch nachträglich erstellen, sofern du die Voraussetzungen erfüllst. Es empfiehlt sich die Informationen frühzeitig zu schicken und Ärger zu vermeiden. Bei kurzfristen und nicht all zu langen Untermieten ist das aber nicht immer möglich.
Der Vermieter kann eine Untermiete nur unter diesen Umständen verweigern, siehe Gesetz (Art OR 262)
- Wenn der Mieter sich weigert die Bedingungen bekannt zu geben
- Wenn die Untermietbedingungen im Vergleich zum Hauptmietverstrag missbräuchlich sind
- Wenn dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen
Bsp: ich lasse sehr viele Menschen in meiner kleinen Wohnung wohnen, es kommt zu grossem Lärm, Abnutzung, Störungen der Nachbarschaft. Ich vermiete meine Wohnung als Werkraum, …
Welche Massnahmen kann ich für eine gute Untervermietung treffen?
Schau die potentiellen Mieter:innen genau an:
- Nach Möglichkeit vorab treffen und die Wohnung zeigen
- Betreibungsauszug und Referenzen verlangen
- Recherche bei Arbeitsgeber, Handelsregister, Internet
- Depot verlangen (muss auf einem Konto im Namen des Untermietenden einbezahlt werden!)
- Schlüsselgeld verlangen (z.b. 200.- falls Schlüssel verloren geht, schreckt allenfalls betrügerische Menschen bereits ab)
- Hausratsversicherung verlangen oder Untermieter in der eigenen Versicherung einschliessen lassen.
Genau definieren, was wie wann vermietet wird:
- Unterschriebener Vertrag mit allen Details wie Dauern, Anzahl Personen, Mietpreis (aufgeschlüsselt Nettomiete, NK, Möblierung, Putzhilfe, …)
- Kündigungsfristen, falls länger oder sogar ohne Ablaufdatum vermietet wird.
- Abnahme Protokoll bei dem bereits bestehende Schäden in der Wohnung vermerkt sind, Hinweis was bezahlt werden muss, fall Schäden entstehen.
Kann nie Schaden:
- Erreichbare Ansprechspersonen definieren, falls was in der Wohnung wäre, in Absprache mit dem Untermietenden bei jemandem einen Zweitschlüssel hinterlegen.
- Reinigung vor und nach der Untermiete vereinbaren, wird das selber gemacht oder von jemandem erledigt, wer bezahlt das.
- Räume oder Schränke mit persönlichen Gegenständen abschliessen und nicht mitvermieten
- Manual für die Wohnung machen, wie funktioniert die Kaffeemaschine, welche Pflanzen müssen gegossen werden, muss das Postfach geleert werden, Post weitergeleitet werden,…
Vermieter:in, Nachbarschaft informieren
- Hat der Vermieter:in die Unterlagen erhalten und Zustimmung gegeben
- Nachbarn informieren, dass jemand in der Wohnung wohnt und allenfalls die Waschküche nutzt, vielleicht Hilfe dabei benötigt.
Wo finde ich Vertragsvorlagen und Ähnliches
UMS (Untermietservice): sehr gute Vorlagen und Checkliste
Mieterinnen- und Mieterverband: Untermiete & Gemeinsam Wohnen
Mein:e Untermieter:in zahlt die Miete nicht.
Der/die Hauptmieter:in haftet für die pünktliche Zahlung der Miete gegenüber deiner:m Vermieter:in, kann jedoch Regress nehmen auf deine:n Untermieter:in.
Falls du eine Rechtsschutzversicherung hast: informier die…
Falls nicht: Setze eine Zahlungsfrist von 30 Tagen und kündige an, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Falls nicht bezahlt wird, kann auf Ende des folgenden Monats fristlos gekündigt werden. Eine Kündigung muss zwingend auf einem offiziellem Kündigungsformular gemacht werden, wende dich dazu an deine Gemeinde.
Mein:e Untermieter:in hat meine Wohnung zerstört, wer haftet?
Grundsätzlich haftet der/die Hauptmieter:in für die Wohnung, auch wenn er/sie nicht persönlich für den Schaden verantwortlich ist.
Wenn Untermietende die Wohnung oder Teile davon zerstört haben, kannst du probieren eine Rückforderung zu stellen, bei Untermietenden aus dem Ausland oder wenn kein Vermögen da ist, könnte das schwierig werden…
Wer hilft mir, wenn ich Probleme mit meiner:m Untermieter:in habe
- Der Mieter- und Mieterinnenverband kann nicht helfen, da du ja in der Position des Vermietenden bist…
- Allenfalls eine Rechtschutzversicherung.
- Ein:e (befreundete:r) Anwalt:in oder Jurist:in
Welche Untervermietungs Plattformen oder Services gibt es und was bieten die?
Jede Plattform die noch Zusatznutzen bietet, kostet. Die Kosten können je nach System dem Vermietenden oder Mietenden angelaster werden. Die Auflistung ist willkürlich, ich kenn die meisten nicht persönlich und hab die Angebote nur überflogen, wenn du es genauer wissen willst, musst du dich etwas einlesen…
immomailing, Ron Orp, Comparis sowie all die anderen „normalen“ Immobilienplattformen bietet nur die Plattform, alles weitere muss selbständig zwischen Vermietenden und Mietendem abgemacht werden.
Untermietservice bieten ein paar Zusatz Features und Sicherheiten an, haben gute Infos auf der Website. Services und Preise, Vorlagen und Downloads
Airbnb bietet gewisse Sicherheit da Mietende sowie Vermietende bewertet werden können. Geld läuft über deren Plattform und muss vorab bezahlt werden.